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El Consumidor Inmobiliario

Para distinguir en Inmobiliaria la actuación de un prospecto como consumidor o no, ya sea este persona física o jurídica -ya se nos ha dicho que eso no es significativo a efectos de calificación del mismo como consumidor o no-, hay que atenerse a lo le pasa al inmueble o servicio contratado tras la probable adquisición. Si va a ser un escalón o etapa de un proceso productivo más amplio, el acto de consumo -la firma del contrato de compraventa o arrendamiento o el encargo de un trabajo profesional distinto a estos dos- NO debe de ser calificado como un acto de consumo. Por tanto en este caso si se podría predicar la Exclusiva.

Sería ejemplo de ello la compraventa de un solar edificable. Ser vendido por una persona física o jurídica y comprado por otra, jurídica o física, es indiferente a efectos de calificación; lo que lo califica como acto empresarial y no de consumo, es que el proceso productivo continuará con el uso del solar como base de la construcción de un inmueble. Incluso la compra o arrendamiento de unas oficinas para la sede de una empresa debe de ser calificada como un acto empresarial y no de consumo porque en esas oficinas se colocarán las personas e instalaciones necesarias para el desarrollo de la actividad profesional de la empresa. Por el contrario, el encargo de una empresa a una agencia de una serie de viviendas en alquiler para alojar a sus trabajadores, sí es un acto de consumo porque el alojamiento de los trabajadores no es un elemento propio del proceso productivo.

En este último caso, y en la mayoría de los que se nos presentan en Inmobiliaria, los actos de compraventa o arrendamiento sí son actos de consumo porque concluyen, porque tienen un final, porque la gestión encargada se consume y la acción comercial no continúa en ningún proceso sucesivo que tenga a ese acto de consumo como base de transformación. En estos casos, el inmueble cambia de propietario o usuario y las acciones comerciales tendentes a su venta o arrendamiento concluyen con el uso privado de los mismos -aunque más tarde, en otra ocasión, puedan volver a ser comercializadas-.

Pero volvamos al concepto poliédrico del Consumidor de D. José E Castañeda, ¿la compra de viviendas que luego serán base de una demolición o de una remodelación, sería un acto de consumo? … La compraventa actual termina sin duda con la firma pero van a ser la materia prima de un proceso productivo posterior, así que yo creo que la compra de esas viviendas NO serían en este caso actos de consumo. Pero las aristas del poliedro aparecen cuando se plantea que no es lo mismo la destrucción total de las viviendas compradas que otras que solo necesitan de una rehabilitación. Así que convendría examinar con cuidado cada situación concreta.

Pero sobre todo resolver una cuestión: si la exclusiva es ilícita para Consumo y casi todos nuestros encargos van a ser de consumidores y este concepto es poliédrico y cortante y por tanto sujeto a diferentes visiones… ¿para qué seguir por ese camino?

El Inmobiliario como consumidor y la Exclusiva

Cuando el encargante -el que va a firmar el encargo de trabajo ya sea este en venta o arrendamiento- lo hace  a un agente inmobiliario, si el objetivo del mismo es su consumo final -la venta del inmueble o la firma del arrendamiento- aquel está actuando como consumidor, con  independencia de la personalidad física o jurídica, pública o privada, que posea.   Si el encargo fuese la compra o el arrendamiento de un inmueble para que este fuese posteriormente incorporado a un proceso productivo posterior, NO estaría actuando como consumidor.

Establecido esto el agente inmobiliario debería:

a) Plantear el contrato de Exclusiva si el encargo es de mercadeo y no de consumo.

O bien:

b) Plantear el contrato de Agencia Única -o, en su imposibilidad, el de Nota de Encargo o más remotamente el encargo verbal- para el caso de actuar el encargante como un consumidor.


Aclarada esta primera cuestión puede plantearse si esta disyuntiva lleva o no lleva al uso de la Exclusiva solamente en un caso reducido de casos.

Y la respuesta es amarga para los creyentes en ella: Sí, así es: los contratos en exclusiva pueden llegar a ser minoritarios, pues la mayoría de los encargos los recibiremos de consumidores.

Pero es que, dado lo aristado de su uso, también debería ser así. Sin embargo, hace más de dos años que sabemos esto y no obstante la permanencia de la Exclusiva en nuestras inmobiliarias, como rutina habitual de trabajo, es un hecho mayoritario.

Y es que la fuerza de las creencias domina sobre el conocimiento de los hechos …y eso es, precisamente, idolatría.

Por ello hay que derribar los ídolos y sustituirlos por la Razón. Y esta nos dice que la exclusiva es discutible, discutida y peligrosa para la agencia cuando aquella llega a los tribunales. Y que existen caminos más seguros y eficaces para los encargos de trabajo, como es el contrato denominado Agencia Única. (5) Así que ¿para qué seguir el camino de la Magia y no el de la Razón?


Publicado en Inmo News por: Miguel Villarroya Martín 22/02/2019


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